Can a non-EU citizen buy land in Greece? Is Achaia restricted?

Yes. Non-EU citizens can buy land across most of Greece without special permission. A small number of border regions and islands close to non-EU countries require prior authorisation from the Ministry of Defence, but Achaia, in the Peloponnese, is not among them. Your lawyer will confirm this for the exact parcel as part of standard due diligence.

What are the costs on top of the purchase price?

Property transfer tax is 3.09% of the price and is paid by the buyer. Notary fees typically run 1% to 1.6%, cadastre registration around 0.6%, and an independent lawyer 0.5% to 1.5%. Budget roughly 6% to 10% of the price in total for taxes and professional fees. There is no agency commission on this sale, as it is sold directly by the owner.

How long does a purchase take?

A straightforward purchase usually takes six to ten weeks from engagement to final registration, and two to three months is common for rural property. Roughly three to four weeks go to due diligence and the preliminary contract, then two to four weeks to notary preparation and signing. Incomplete title documents or a backlogged registry are the usual causes of delay.

Do I need a Greek tax number and a Greek bank account?

Yes, both. An AFM (Greek tax number) is required for the contract, tax filings and registration, and a notary will not execute a sale without one. A Greek bank account is also needed because cash transactions are prohibited for property and the full price must move by traceable transfer. Both can usually be arranged remotely by a Greek lawyer under a power of attorney.

A lawyer is not legally compulsory in every case, but for a foreign buyer it is close to essential. The notary executes the deed, but only a lawyer performs the twenty-year title search and mortgage audit that confirm the land is free of claims. Engaging independent legal counsel is standard practice and is the single best protection in a Greek purchase.

What is the annual property tax on land like this?

ENFIA on land is calculated on a sliding scale by area and classification, with base rates ranging from a fraction of a cent to several euros per square metre. Undeveloped rural land outside the town plan sits at the low end of that scale, but the exact figure depends on the parcel's cadastral classification. A local accountant can give you the precise annual amount before you commit.

What does “outside the town plan” mean for building?

It means the land falls under rural planning rules rather than municipal town-plan rules. In general terms, land outside the town plan can be built on where it meets minimum thresholds, typically at least 4,000 m² of area and 25 m of frontage on a recognised public road, with permitted building area capped at a percentage of the plot. This parcel is 20,003 m² with approximately 270 m of road frontage. The engineer's certificate confirming the exact permitted coefficient and buildable area for this specific plot is being prepared and will be provided.

Is this plot really Κατάλληλο για Golden Visa at €400,000?

Achaia falls in the €400,000 investment tier under Law 5100/2024, not the €800,000 tier that applies to Attica, Thessaloniki and the larger islands. Undeveloped land qualifies, and the 120 m² minimum floor area requirement applies only to buildings, not to bare plots, so no construction is required for eligibility. Final permit decisions rest with the Greek immigration authorities, and your lawyer should confirm the procedure for your circumstances.

What is the Golden Visa process once the purchase completes?

You apply to the Ministry of Migration and Asylum with the title deed, tax certificate, passport, biometrics, criminal record check, health insurance and proof of the source of funds. Processing commonly takes four to nine months to the physical residence card, varying by regional office and how complete the file is. A temporary residence certificate is issued on submission, so you can be in Greece while the application runs.

What documents will you provide?

The title deed, cadastral diagram and KAEK reference, proof of the owner's identity and tax number, ENFIA certification and confirmation that municipal charges are settled, and the engineer's documentation including the Electronic Property Identity once prepared. Where the signing owner cannot attend in person, a notarised and apostilled power of attorney with Greek translation is provided. The full pack is released to a serious buyer or their lawyer.

Can a tourism development be built on rural Greek land?

In general terms yes, but Greece's 2026 Special Spatial Framework for Tourism sets minimum land areas that vary by the category assigned to each municipal unit, with less developed areas carrying lower thresholds than saturated ones. Developments near coastlines, archaeological zones or protected areas carry additional restrictions and environmental assessment requirements. A local engineer and the planning authority will confirm the category and thresholds that apply here.

How is ownership verified?

The Hellenic Cadastre (Ktimatologio) records ownership, boundaries and registered rights, and a lawyer can run an electronic title search using the parcel's KAEK code to confirm the registered owner and check for mortgages or claims. That is complemented by a twenty-year search of the local land registry archives. This parcel is registered on the Cadastre, currently at the public display stage of the national survey, which is the normal position for this region.

Οικόπεδο 20.000 τ.μ. προς Πώληση — Χελμός, Αχαΐα

Το ακίνητο

Ένα σπάνιο γεωτεμάχιο στα ορεινά της Αχαΐας

Είκοσι στρέμματα, πέντε χιλιόμετρα πριν το παραδοσιακό πέτρινο χωριό της Ζαρούχλας, στον ορεινό όγκο του Χελμού, στη βόρεια Πελοπόννησο.

Το έδαφος ανηφορίζει ήπια από τον Κράθη στο κάτω όριο, με μεγάλες καρυδιές και ανοιχτή βλάστηση, ανεμπόδιστη θέα στα βουνά και καμία πυκνή δόμηση στο οπτικό πεδίο.

Το ανατολικό όριο εκτείνεται κατά μήκος της επαρχιακής οδού Ακράτας–Ζαρούχλας για περίπου 270 μέτρα. Αυτό εξασφαλίζει πρόσβαση όλο τον χρόνο και, για έναν επενδυτή, τη δυνατότητα πολλαπλών εισόδων αντί για μία. Ρεύμα και νερό βρίσκονται σε κοντινή απόσταση, με εύκολη σύνδεση.

Πωλείται απευθείας από τον ιδιοκτήτη. Δεν εμπλέκεται μεσιτικό γραφείο και δεν υπάρχει μεσιτική αμοιβή.

↓ Κατεβάστε το ενημερωτικό δελτίο (PDF)

Τεχνικά στοιχεία

Εμβαδόν τίτλου	20,003 m²
Εμβαδόν κτηματογράφησης	21,215 m²
Περίμετρος	736 m
Διαστάσεις	165 × 220 m
Πρόσωπο σε δρόμο	περίπου 270 μ.
Συντεταγμένες	38.0252° N 22.2542° E
Δήμος	Αιγιαλείας, Αχαΐας
Κυριότητα	Πλήρης, 100%
Δασικός χαρακτήρας	Κανένας
Αρχαιολογικές δεσμεύσεις	Κανένας
Βάρη	Δεν έχουν καταγραφεί
Εθνικό Κτηματολόγιο	Δηλωμένο
Όροι δόμησης	Κάλυψη 20% Σ.Δ. 0,20, μέγιστο 200 τ.μ. Απόσταση ορίων 15 μ. · ύψος 7,50 μ.
Τιμή	400.000 €

Το εμβαδόν κτηματογράφησης υπερβαίνει το εμβαδόν τίτλου κατά 1.212 τ.μ., εντός της αποδεκτής απόκλισης ±1.485 τ.μ. που αναγράφεται στο κτηματολογικό διάγραμμα.

Η περιοχή

Τι υπάρχει να κάνει κανείς γύρω

Αυτό μετράει αν σκέφτεστε ξενώνα ή κατάλυμα. Ένα ορεινό ακίνητο γεμίζει κλίνες μόνο αν υπάρχει κάτι να κάνουν οι επισκέπτες, και αυτή η γωνιά της Αχαΐας έχει ασυνήθιστη πυκνότητα δραστηριοτήτων, χειμώνα και καλοκαίρι.

Στην κοιλάδα, λίγα λεπτά μακριά

Outdoor

Γουρούνες, άλογα και τοξοβολία

Κτήμα στη Ζαρούχλα προσφέρει ιππασία, τοξοβολία, ποδήλατο βουνού και διαδρομές με ATV μέσα στο δάσος, με πόνυ, άλογα και ελάφια. Πέντε χιλιόμετρα από το χωράφι.

Water

Ο ποταμός Κράθης

Ο ποταμός περνά κάτω από το ακίνητο και τροφοδοτεί τη λίμνη Τσιβλού. Οι όχθες του περπατιούνται, το νερό είναι καθαρό και κρύο, και διατρέχει όλη τη σειρά των χωριών της κοιλάδας.

Nature

Η λίμνη Τσιβλού

Γαλαζοπράσινα νερά μέσα στο δάσος, από την κατολίσθηση που έθαψε ένα χωριό το 1913. Πικνίκ και κολύμπι το καλοκαίρι, περπάτημα και ποδήλατο γύρω της τον υπόλοιπο χρόνο.

Hiking

Ο καταρράκτης του Σόλου

Σύντομη διαδρομή σε φαράγγι κοντά στο χωριό Σόλος, εν μέρει μέσα στο νερό, που καταλήγει στον καταρράκτη. Αγαπημένη των πεζοπόρων και εύκολα προσβάσιμη.

Myth

Τα Ύδατα της Στυγός

Ο καταρράκτης του Μαυρονερίου στις πλαγιές του Χελμού, το ποτάμι του Κάτω Κόσμου στον μύθο και το νερό στο οποίο βαφτίστηκε ο Αχιλλέας. Από τις πιο εντυπωσιακές διαδρομές της Πελοποννήσου.

Trails

Ο Χελμός και το Γεωπάρκο

Το Γεωπάρκο Χελμού–Βουραϊκού καλύπτει όλο τον ορεινό όγκο, με σηματοδοτημένα μονοπάτια, φαράγγια, ελατοδάση και μερικές από τις ψηλότερες κορυφές της Πελοποννήσου δίπλα σας.

Σε μισή ώρα

Winter

Χιονοδρομικό Καλαβρύτων

Ο κύριος χειμερινός προορισμός της νότιας Ελλάδας, σε είκοσι πέντε λεπτά. Είναι αυτό που δίνει σε μια μονάδα εδώ πραγματική χειμερινή σεζόν.

Landmark

Το Σπήλαιο των Λιμνών

Δεκατρείς υπόγειες λίμνες σε διαδοχικά επίπεδα κοντά στα Καστριά, γεωλογικό φαινόμενο με ελάχιστα αντίστοιχα παγκοσμίως. Από τα πιο επισκέψιμα αξιοθέατα της περιοχής.

Sea

Ακράτα και παραλίες

Τριάντα λεπτά κατηφόρα ως τον Κορινθιακό: βοτσαλωτές παραλίες, ταβέρνες στο κύμα και καλοκαιρινή κίνηση, με το βουνό πάντα πίσω σας.

Springs

Πλανητέρο και οι πέστροφες

Πλατάνια, κρύες πηγές στις πηγές του Αροανίου, και τα ιχθυοτροφεία πέστροφας για τα οποία φημίζεται το χωριό, αρκετά με ταβέρνες που σερβίρουν την παραγωγή τους.

Heritage

Μονή Μεγάλου Σπηλαίου

Χτισμένη μέσα στον βράχο, με ιστορία που φτάνει στον τέταρτο αιώνα, από τα αρχαιότερα μοναστήρια της Ελλάδας, λίγα λεπτά κατηφόρα στον Βουραϊκό.

Rail

Ο Οδοντωτός

Ο οδοντωτός σιδηρόδρομος του 1896 ανεβαίνει το φαράγγι του Βουραϊκού από το Διακοπτό στα Καλάβρυτα. Είναι από μόνος του τουριστικός πόλος και λειτουργεί όλο τον χρόνο.

Τα αξιοθέατα και οι αποστάσεις δίνονται ενδεικτικά. Ώρες λειτουργίας και επιχειρήσεις αλλάζουν ανά εποχή.

Ερωτήσεις

Αγορά γης στην Ελλάδα

Οι ερωτήσεις που κάνουν συχνότερα οι αγοραστές, με απλές απαντήσεις.

Μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα οι μη ευρωπαίοι πολίτες; Υπάρχουν περιορισμοί στην Αχαΐα;

Ναι. Οι μη ευρωπαίοι πολίτες μπορούν να αγοράσουν ακίνητα σε μεγάλο μέρος της Ελλάδας χωρίς ειδική άδεια. Ένας μικρός αριθμός συνοριακών περιοχών και νησιών κοντά σε μη ευρωπαϊκές χώρες απαιτούν προηγούμενη έγκριση από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας, αλλά η Αχαΐα, που βρίσκεται στην Πελοπόννησο, δεν ανήκει σε αυτές τις περιοχές. Ο δικηγόρος σας θα επιβεβαιώσει την κατάστασή του συγκεκριμένου ακινήτου κατά τη διεξαγωγή της τυπικής νομικής επαλήθευσης.

Ποια είναι τα πρόσθετα κόστη πέραν της τιμής αγοράς;

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται στο 3,09% της τιμής αγοράς και καταβάλλεται από τον αγοραστή. Τα έξοδα συμβολαιογράφου κυμαίνονται συνήθως στο 1% έως 1,6%, η εγγραφή στο Κτηματολόγιο περίπου 0,6%, και ο ανεξάρτητος δικηγόρος 0,5% έως 1,5%. Υπολογίστε συνολικά περίπου 6% έως 10% της τιμής αγοράς για φόρους και επαγγελματικές αμοιβές. Δεν υπάρχει προμήθεια διαμεσολάβησης για αυτήν την πώληση, καθώς πρόκειται για άμεση πώληση από τον ιδιοκτήτη.

Πόσος χρόνος απαιτείται για την ολοκλήρωση της αγοράς;

Μια απλή αγορά συνήθως διαρκεί έξι έως δέκα εβδομάδες από τη σύναψη της συμφωνίας έως την τελική εγγραφή στο Κτηματολόγιο, ενώ για αγροτική περιοχή είναι συνηθισμένο να απαιτούνται δύο έως τρεις μήνες. Περίπου τρεις έως τέσσερις εβδομάδες διαρκεί η νομική διερεύνηση και η προσυμφωνία, ενώ για την προετοιμασία του συμβολαίου και την υπογραφή απαιτούνται δύο έως τέσσερις ακόμα εβδομάδες. Τα ελλιπή έγγραφα ιδιοκτησίας ή ο φόρτος στο Κτηματολογικό Γραφείο αποτελούν τις συνήθεις αιτίες καθυστέρησης.

Χρειάζομαι ελληνικό αριθμό φορολογικής ταυτότητας και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό;

Ναι, και τα δύο. Ο ΑΦΜ είναι υποχρεωτικός για την σύναψη του συμβολαίου, τη φορολογική δήλωση και την εγγραφή στο Κτηματολόγιο, και κανένας συμβολαιογράφος δεν θα εκτελέσει πώληση χωρίς αυτόν. Απαιτείται επίσης ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός, διότι οι συναλλαγές σε μετρητά απαγορεύονται για ακίνητα και το σύνολο της τιμής πρέπει να μεταβιβαστεί με μεταφορά που αφήνει ίχνη. Και τα δύο μπορούν συνήθως να ρυθμιστούν εξ αποστάσεως από ελληνικό δικηγόρο με την εξουσιοδότησή σας.

Χρειάζομαι απαραίτητα δικηγόρο;

Δεν είναι νομικά υποχρεωτικό σε κάθε περίπτωση, αλλά για έναν ξένο αγοραστή είναι πρακτικά απαραίτητο. Ο συμβολαιογράφος εκτελεί το έγγραφο μεταβίβασης, όμως μόνο ο δικηγόρος διεξάγει την εικοσαετή αναζήτηση τίτλου και τον έλεγχο των υποθηκών που βεβαιώνουν την ελευθερία του ακινήτου από αξιώσεις. Η ανάθεση σε ανεξάρτητη νομική συμβουλή είναι τυπική πρακτική και αποτελεί τη σημαντικότερη προστασία κατά τη διεξαγωγή ελληνικής αγοράς.

Ποια είναι η ετήσια φορολογία ΕΝΦΙΑ σε γη όπως αυτή;

Η ΕΝΦΙΑ στη γη υπολογίζεται σε κλιμακωτή κλίμακα με βάση την έκταση και την κτηματολογική ταξινόμηση, με βασικές τιμές που κυμαίνονται από κλάσμα λεπτού έως αρκετά ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αδόμητη αγροτική γη εκτός σχεδίου βρίσκεται τυπικά στο χαμηλό άκρο αυτής της κλίμακας, αλλά το ακριβές ποσό εξαρτάται από τη συγκεκριμένη κτηματολογική ταξινόμηση του ακινήτου. Ένας τοπικός λογιστής μπορεί να σας ενημερώσει για το ακριβές ετήσιο ποσό πριν αποφασίσετε.

Τι σημαίνει η φράση “εκτός σχεδίου” για τη δυνατότητα οικοδόμησης;

Σημαίνει ότι το ακίνητο υπόκειται στους κανόνες δόμησης εκτός σχεδίου και όχι στους κανόνες του πολεοδομικού σχεδίου. Οι όροι δόμησης που έχουν καταγραφεί για το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο από πολιτικό μηχανικό είναι: αρτιότητα 4.000,00 τ.μ., κάλυψη 20%, συντελεστής δόμησης 0,20 με μέγιστο 200,00 τ.μ., αποστάσεις από τα όρια 15,00 μ. και μέγιστο ύψος 7,50 μ. Πρόκειται για τα τυπικά όρια μίας κατοικίας εκτός σχεδίου, δηλαδή ανώτατο πλαφόν και όχι ποσοστό επί των 20.003 τ.μ. Μια τουριστική μονάδα κρίνεται με διαφορετικό πλαίσιο και διαφορετικά όρια, κάτι που αξίζει να συζητηθεί με μηχανικό.

Αν αγοράσω αυτό το ακίνητο, μπορώ να υποψηφιωθώ για το Golden Visa με ελάχιστη επένδυση 400.000 €;

Η Αχαΐα εντάσσεται στο επίπεδο επένδυσης 400.000 € του Ν.5100/2024, όχι στο επίπεδο των 800.000 € που ισχύει για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τα μεγαλύτερα νησιά. Η αδόμητη γη ικανοποιεί το κριτήριο, και η ελάχιστη απαίτηση 120 τ.μ. ολικής επιφάνειας κτιρίου ισχύει αποκλειστικά για κτίρια και όχι για γυμνά ακίνητα, συνεπώς δεν απαιτείται κατασκευή για την επιλεξιμότητα. Θα πρέπει να επιβεβαιώσετε με τον δικηγόρο σας ότι οι ελληνικές αρχές μεταναστευτικής πολιτικής θα εγκρίνουν την αίτησή σας για τις συγκεκριμένες περιστάσεις σας.

Ποια είναι η διαδικασία αίτησης για Golden Visa μετά την ολοκλήρωση της αγοράς;

Υποβάλλετε αίτηση στο Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου με το έγγραφο ιδιοκτησίας, τη φορολογική βεβαίωση, το διαβατήριό σας, βιομετρικά δεδομένα, αντίγραφο ποινικού μητρώου, απόδειξη υγειονομικής κάλυψης και έγγραφα που τεκμηριώνουν την προέλευση των κεφαλαίων. Η επεξεργασία διαρκεί συνήθως τέσσερις έως εννέα μήνες μέχρι την έκδοση της φυσικής κάρτας διαμονής, ανάλογα με το περιφερειακό γραφείο και την πληρότητα του φακέλου. Ένα προσωρινή βεβαίωση διαμονής εκδίδεται κατά την υποβολή της αίτησης, οπότε μπορείτε να διαμένετε νόμιμα στην Ελλάδα όσο εξετάζεται η αίτηση.

Ποια έγγραφα θα μου παρασχεθούν;

Το έγγραφο ιδιοκτησίας, το κτηματολογικό διάγραμμα και η αναφορά ΚΑΕΚ, τα στοιχεία ταυτότητας και ο ΑΦΜ του πωλητή, η πιστοποίηση ΕΝΦΙΑ και επιβεβαίωση ότι οι δημοτικές υποχρεώσεις έχουν ρυθμιστεί, τεχνική τεκμηρίωση του μηχανικού συμπεριλαμβανομένης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου μόλις παραδοθεί. Εάν ο υπογράφων ιδιοκτήτης δεν μπορέσει να παρευρεθεί προσωπικά, σας παρέχεται συμβολαιογραφική εξουσιοδότηση με apostille και ελληνική μετάφραση. Το πλήρες πακέτο εγγράφων διατίθεται σε σοβαρό ενδιαφερόμενο αγοραστή ή στον δικηγόρο του.

Μπορεί να ανεγερθεί τουριστική ανάπτυξη σε αγροτική ελληνική γη;

Γενικά ναι, αλλά το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό του 2026 θέτει ελάχιστες απαιτήσεις έκτασης που διαφέρουν ανάλογα με την κατηγορία που έχει αποδοθεί στην κάθε δημοτική ενότητα, ενώ λιγότερο ανεπτυγμένες περιοχές έχουν χαμηλότερα όρια σε σχέση με κορεσμένες περιοχές. Αναπτύξεις κοντά στις ακτές, σε αρχαιολογικές ζώνες ή σε προστατευόμενες περιοχές έχουν πρόσθετες περιοριστικές διατάξεις και υπόκεινται σε απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης. Ένας τοπικός μηχανικός και η αρμόδια αρχή σχεδιασμού θα επιβεβαιώσουν την κατηγορία και τα κριτήρια που ισχύουν για αυτήν την περιοχή.

Πώς επαληθεύεται η ιδιοκτησία ενός ακινήτου;

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει την ιδιοκτησία, τα όρια και τα εγγεγραμμένα δικαιώματα, ενώ ο δικηγόρος μπορεί να διεξάγει ηλεκτρονική αναζήτηση τίτλου χρησιμοποιώντας τον κωδικό ΚΑΕΚ του ακινήτου προκειμένου να εκτιμήσει την ταυτότητα του εγγεγραμμένου κατόχου και να ελέγξει την ύπαρξη υποθηκών ή τρίτων αξιώσεων. Αυτό το στοιχείο συμπληρώνεται με μια εικοσαετή αναζήτηση στα αρχεία του τοπικού κτηματολογικού γραφείου. Αυτό το ακίνητο είναι ήδη εγγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο, και βρίσκεται στο στάδιο της Ανάρτησης της εθνικής αποτύπωσης, που αποτελεί την τυπική κατάσταση για αυτήν την περιοχή.

Γενικές πληροφορίες από δημόσιες πηγές, Αύγουστος 2026. Δεν αποτελούν νομική ή φορολογική συμβουλή. Συντελεστές και χρόνοι αλλάζουν και διαφέρουν ανά περίπτωση. Επιβεβαιώστε τα πάντα με τον δικηγόρο και τον λογιστή σας.

Αγροτεμάχιο 20.000 τ.μ., απευθείας από τον ιδιοκτήτη

Ένα σπάνιο γεωτεμάχιο στα ορεινά της Αχαΐας

Τεχνικά στοιχεία

Δείτε το χωράφι από ψηλά

Boundaries and setting

Πώς φαίνεται από μέσα

Κάθε κορυφή του ορίου, μετρημένη

Βουνό, χιονοδρομικό και θάλασσα

Ένα ακίνητο που δουλεύει όλο τον χρόνο

Ελληνική Golden Visa

Είκοσι χρόνια, όπως είχε σχεδιαστεί

Απευθείας πώληση